Introduction
La vente en viager est souvent envisagée par des propriétaires seniors pour sécuriser leurs revenus tout en conservant l’usage de leur logement. Mais lorsque le bien est détenu en indivision, la question devient plus complexe. Peut-on vendre un bien en viager s’il appartient à plusieurs personnes ? Faut-il l’accord de tous les indivisaires ? Que se passe-t-il si l’un d’eux refuse ? Et comment protéger chaque partie ?
En 2025, de nombreux biens immobiliers sont en indivision, notamment à la suite d’une succession, d’un achat familial ou d’un divorce. Avant d’envisager de vendre sa maison en viager, il est essentiel de comprendre les règles juridiques propres à l’indivision, afin d’éviter les blocages ou les contestations.
La réponse est oui : un bien en indivision peut être vendu en viager, mais uniquement sous certaines conditions strictes prévues par la loi.
Qu’est-ce que l’indivision et pourquoi elle complique le viager ?
L’indivision signifie que plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien, sans division matérielle des parts. Chaque indivisaire détient une quote-part du bien, mais aucun ne peut agir seul comme s’il en était l’unique propriétaire.
Cette situation est fréquente :
-
après un héritage
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entre frères et sœurs
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entre ex-conjoints
-
dans certaines structures familiales
Dans le cadre d’une vente en viager, cette pluralité de propriétaires a un impact direct sur la prise de décision, la répartition du bouquet et de la rente viagère, ainsi que sur la protection des occupants.
L’accord de tous les indivisaires : une condition indispensable
La règle est claire : la vente d’un bien indivis en viager nécessite l’accord de tous les indivisaires.
La vente en viager est considérée comme un acte de disposition, au même titre qu’une vente classique. À ce titre :
-
aucun indivisaire ne peut vendre seul
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l’unanimité est requise
-
tous les propriétaires doivent signer l’acte chez le notaire
Si un seul indivisaire s’oppose à la vente, celle-ci est bloquée. Il n’est pas possible d’imposer une vente en viager sans accord unanime.
Les règles applicables à l’indivision sont définies par le Code civil, consultable sur
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGITEXT000006070721/
Comment se répartissent le bouquet et la rente viagère ?
Lorsque tous les indivisaires donnent leur accord, la vente peut avoir lieu. Se pose alors la question essentielle de la répartition des sommes.
En principe :
-
le bouquet est réparti entre les indivisaires au prorata de leurs parts
-
la rente viagère est également répartie selon ces quotes-parts
Cependant, des aménagements sont possibles. Par exemple :
-
un indivisaire occupant peut percevoir une part plus importante
-
la rente peut être versée à un seul indivisaire avec compensation financière
-
des clauses spécifiques peuvent être prévues pour protéger un senior occupant
Ces modalités doivent impérativement être prévues dans l’acte notarié, afin d’éviter tout litige ultérieur.
Le cas particulier de l’indivisaire occupant
Il arrive fréquemment qu’un seul indivisaire occupe le logement, notamment dans le cadre d’une succession où un parent survivant continue à vivre dans le bien.
Dans ce cas :
-
la vente en viager est souvent réalisée sous forme de viager occupé
-
l’indivisaire occupant conserve un droit d’usage et d’habitation
-
la rente est généralement calculée sur son espérance de vie
Ce montage est possible, mais il doit être juridiquement très encadré pour garantir les droits des autres indivisaires et éviter toute contestation.
Pour comprendre le fonctionnement du viager occupé :
https://viager-privilege.fr/comment-ca-marche/
Que faire si un indivisaire refuse la vente ?
Le refus d’un indivisaire est une situation fréquente et délicate.
Dans ce cas :
-
la vente en viager est impossible
-
aucune majorité ne permet de forcer la vente
-
la seule alternative peut être la sortie de l’indivision
La sortie d’indivision peut se faire :
-
à l’amiable, par rachat de parts
-
judiciairement, via une procédure de partage
Cependant, ces démarches sont longues, coûteuses et souvent conflictuelles. Elles doivent être étudiées avec prudence, surtout lorsqu’un senior occupe le logement.
Les risques spécifiques d’un viager en indivision
Vendre en viager un bien en indivision présente certains risques s’il est mal préparé :
-
conflits entre indivisaires
-
contestation de la répartition de la rente
-
incompréhension des droits de l’occupant
-
difficultés successorales ultérieures
C’est pourquoi ce type de vente nécessite une analyse approfondie de la situation familiale et patrimoniale.
Les droits et obligations des indivisaires sont rappelés sur
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1080
Le rôle central du notaire dans une vente en viager en indivision
La vente en viager d’un bien indivis doit obligatoirement être conclue devant notaire. Son rôle est déterminant pour :
-
vérifier l’accord de tous les indivisaires
-
analyser les quotes-parts de chacun
-
sécuriser la répartition du bouquet et de la rente
-
protéger l’indivisaire occupant
-
prévenir les risques de contestation
Le rôle du notaire dans les ventes en viager est détaillé sur
https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/vente-en-viager
Un acte bien rédigé est indispensable pour garantir la stabilité du montage sur le long terme.
Pourquoi se faire accompagner par Viager Privilège
Une vente en viager en indivision est juridiquement possible, mais rarement simple. Chaque situation est unique et nécessite une approche sur mesure.
Viager Privilège accompagne les propriétaires seniors et les familles pour :
-
analyser la situation d’indivision
-
anticiper les blocages
-
sécuriser juridiquement la vente
-
protéger l’occupant et les autres indivisaires
Pour découvrir les avantages du viager pour les vendeurs :
https://viager-privilege.fr/avantages-du-viager/
Pour demander une estimation gratuite et sans engagement :
https://viager-privilege.fr/estimation/
FAQ – Viager et indivision
Peut-on vendre en viager sans l’accord de tous les indivisaires ?
Non. L’unanimité est obligatoire.
Un indivisaire peut-il percevoir seul la rente ?
Oui, si tous les indivisaires sont d’accord et que cela est prévu dans l’acte.
Le viager en indivision est-il risqué ?
Il n’est pas plus risqué, mais plus complexe juridiquement.
Que faire en cas de conflit entre indivisaires ?
Il est recommandé de privilégier une solution amiable ou un accompagnement spécialisé.
Le notaire est-il obligatoire ?
Oui. Toute vente en viager doit être conclue par acte authentique devant notaire.
Conclusion
Oui, il est possible de vendre un bien en viager s’il est en indivision, mais uniquement avec l’accord de tous les indivisaires et dans un cadre juridique strict. La répartition du bouquet, de la rente viagère et la protection de l’occupant doivent être soigneusement anticipées. Pour les propriétaires seniors et les familles, un accompagnement professionnel est essentiel afin de sécuriser la vente et d’éviter les conflits.
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