Introduction
Dans une vente en viager occupé, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation du logement. Il peut donc continuer à y vivre toute sa vie, tandis que l’acheteur devient propriétaire du bien.
Mais cette situation partagée entraîne une question essentielle :
Qui paie quoi entre le vendeur et l’acheteur ?
Charges, entretien, gros travaux, taxes… les règles sont strictes et prévues par le Code civil. Bien comprendre cette répartition permet d’éviter les malentendus et de sécuriser la transaction.
Dans cet article, Viager Privilège, expert de la vente en viager, vous explique en détail comment se répartissent les charges et les travaux dans un viager occupé.
H2.1 : Le fonctionnement du viager occupé
Dans un viager occupé, le vendeur (crédirentier) reste chez lui et bénéficie d’un droit d’usage à vie.
L’acheteur (débirentier), quant à lui, devient propriétaire du logement mais ne peut pas l’habiter tant que le vendeur y réside.
Cette situation entraîne logiquement une répartition des responsabilités :
-
Le vendeur s’occupe de l’usage courant du bien.
-
L’acheteur prend en charge la valeur patrimoniale du logement.
👉 Pour comprendre les bases du viager, consultez notre page Comment ça marche ?.
H2.2 : Les charges payées par le vendeur
Le vendeur reste assimilé à un occupant du logement, comme un locataire protégé à vie. Ses obligations concernent donc tout ce qui relève :
-
de l’usage quotidien,
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de l’entretien courant,
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des petites réparations.
Le vendeur paie en général :
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Les charges de copropriété courantes (entretien, ménage, ascenseur, jardin).
-
Les consommations individuelles : eau, gaz, électricité, internet.
-
Les petits travaux d’entretien : robinets, peinture, serrurerie, appareils défectueux.
-
L’assurance habitation (responsabilité civile).
Ces éléments sont logiques : ils concernent la vie quotidienne dans le logement, que le vendeur continue d’occuper.
H2.3 : Les travaux à la charge de l’acheteur
L’acheteur, devenu propriétaire, doit assumer tout ce qui concerne la structure et la pérennité du bien.
L’acheteur paie :
-
Les gros travaux mentionnés à l’article 606 du Code civil :
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toiture,
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murs porteurs,
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plafonds,
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poutres,
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canalisations principales,
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rénovation majeure.
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Les travaux imposés par la copropriété (ravalement, isolation, ascenseur).
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Les charges de copropriété exceptionnelles.
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La taxe foncière (hors taxe des ordures ménagères).
Ces dépenses concernent la valeur du bien à long terme ; elles incombent donc logiquement à l’acheteur.
👉 Pour vérifier vos obligations : service-public.fr.
H2.4 : Impôts et taxes : qui paie quoi ?
Voici la répartition habituelle :
-
Taxe foncière : à la charge de l’acheteur.
-
Taxe ordures ménagères (TEOM) : payée par le vendeur car liée à l’occupation.
-
Taxe d’habitation : payée par le vendeur s’il occupe le logement (si applicable).
Les détails sont précisés dans l’acte notarié.
Pour consulter les règles fiscales officielles : impots.gouv.fr.
H2.5 : Pourquoi clarifier les charges avant la signature ?
Une vente en viager occupé doit impérativement préciser dans l’acte notarié :
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les travaux pris en charge par l’acheteur,
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les charges réglées par le vendeur,
-
les dépenses exceptionnelles de copropriété,
-
les taxes et impôts liés au bien.
Chez Viager Privilège, nous accompagnons chaque vendeur pour assurer une répartition claire, équitable et conforme à la loi. Cela évite tout conflit entre les deux parties et garantit un viager serein.
👉 Pour une explication complète, nos conseillers peuvent détailler votre situation lors d’une estimation gratuite.
FAQ
1. Dans un viager occupé, qui paie les gros travaux ?
Les gros travaux (article 606 du Code civil), comme la toiture ou les murs porteurs, sont à la charge de l’acheteur.
2. Le vendeur doit-il payer des charges de copropriété ?
Oui, il paie les charges courantes liées à l’occupation, tandis que l’acheteur paie les charges exceptionnelles.
3. Qui paie la taxe foncière en viager ?
L’acheteur, sauf la taxe ordures ménagères, à la charge du vendeur.
4. Le vendeur doit-il assurer le logement ?
Oui, il doit souscrire une assurance habitation, car il occupe le bien.
5. Les obligations peuvent-elles être modifiées ?
Oui. Les parties peuvent convenir d’une autre répartition, à condition qu’elle soit inscrite dans l’acte notarié.
Conclusion
Dans un viager occupé, la répartition des charges et travaux est très encadrée :
le vendeur gère les frais d’usage quotidien, tandis que l’acheteur prend en charge les gros travaux et les taxes liées à la propriété.
Cette organisation permet une relation équilibrée et sereine entre les deux parties.
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