Introduction
Lorsqu’on détient un patrimoine immobilier important, la question de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) se pose naturellement. Pour les propriétaires seniors qui envisagent une vente en viager, il est légitime de se demander quel est l’impact de cette opération sur l’IFI :
le bien vendu est-il encore taxable ?
la rente viagère entre-t-elle dans l’assiette de l’IFI ?
le bouquet est-il concerné ?
En 2025, le viager peut constituer un levier patrimonial intéressant pour réduire ou réorganiser son exposition à l’IFI, à condition d’en comprendre précisément les règles.
Dans cet article, Viager Privilège vous explique clairement les liens entre viager et IFI, selon votre rôle (vendeur ou acheteur).
Rappel : qu’est-ce que l’IFI ?
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.
L’IFI porte uniquement sur les biens et droits immobiliers, à l’exclusion des placements financiers.
Les règles officielles sont précisées par l’administration fiscale sur impots.gouv.fr.
Le vendeur en viager est-il redevable de l’IFI ?
C’est l’une des questions les plus fréquentes.
La réponse dépend du type de viager conclu.
En viager occupé
Dans un viager occupé, le vendeur cède la pleine propriété du bien mais conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH).
Conséquences fiscales :
-
le bien ne fait plus partie du patrimoine immobilier du vendeur,
-
le vendeur n’est plus redevable de l’IFI sur la valeur du bien,
-
le droit d’usage et d’habitation n’est pas taxable à l’IFI.
👉 Autrement dit, le viager occupé permet généralement de sortir le bien de l’assiette IFI du vendeur.
En viager libre : quelle imposition IFI ?
Dans un viager libre, le vendeur cède totalement le bien et n’en conserve aucun droit.
Dans ce cas :
-
le bien ne lui appartient plus,
-
il n’est plus du tout imposable à l’IFI pour le vendeur.
Le vendeur perçoit un bouquet et une rente, mais ces revenus ne sont pas immobiliers.
La rente viagère est-elle soumise à l’IFI ?
Non.
La rente viagère perçue par le vendeur :
-
est un revenu,
-
n’est pas un bien immobilier,
-
n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Elle peut être soumise à l’impôt sur le revenu (partiellement), mais jamais à l’IFI.
Le bouquet est-il taxable à l’IFI ?
Non, directement.
Le bouquet est un capital perçu lors de la signature.
Cependant :
-
s’il est conservé sous forme de liquidités ou de placements financiers, il n’entre pas dans l’IFI,
-
s’il est réinvesti dans un nouveau bien immobilier, ce nouveau bien pourra être pris en compte dans l’IFI.
👉 Le viager permet donc de transformer un actif immobilier taxable en liquidités non soumises à l’IFI.
Et l’acheteur en viager, qui paie l’IFI ?
Du côté de l’acheteur (débirentier), la situation est différente.
En viager occupé
L’acheteur devient propriétaire du bien dès la signature.
Il doit donc déclarer le bien à l’IFI, mais :
-
uniquement pour la valeur de la nue-propriété,
-
c’est-à-dire la valeur du bien diminuée du droit d’usage et d’habitation du vendeur.
En viager libre
L’acheteur déclare le bien à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété.
Ces règles sont détaillées par l’administration sur service-public.fr.
Le viager comme outil d’optimisation IFI
Pour certains profils patrimoniaux, le viager peut être une véritable stratégie d’optimisation :
-
réduction immédiate de l’assiette IFI pour le vendeur,
-
transformation d’un actif immobilier en revenus,
-
meilleure répartition du patrimoine,
-
anticipation de la transmission.
C’est particulièrement vrai pour les seniors dont le bien immobilier représente l’essentiel du patrimoine taxable.
👉 Pour comprendre le fonctionnement global du viager, consultez aussi :
Comment ça marche ?
Pourquoi se faire accompagner par Viager Privilège ?
L’impact du viager sur l’IFI dépend de nombreux paramètres :
-
type de viager,
-
valeur du bien,
-
situation patrimoniale globale,
-
projets futurs.
Avec Viager Privilège, vous bénéficiez :
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d’une estimation gratuite de votre bien,
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d’une analyse claire de l’impact IFI,
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d’un accompagnement notarial sécurisé,
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de conseils personnalisés adaptés à votre situation.
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FAQ
Le vendeur paie-t-il encore l’IFI après une vente en viager ?
Non, en viager occupé comme en viager libre, le bien sort de son patrimoine taxable.
La rente viagère est-elle prise en compte dans l’IFI ?
Non. La rente est un revenu, pas un actif immobilier.
Le bouquet peut-il faire augmenter l’IFI ?
Uniquement s’il est réinvesti dans un bien immobilier.
L’acheteur paie-t-il l’IFI ?
Oui, sur la valeur du bien qu’il détient (nue-propriété ou pleine propriété selon le type de viager).
Le viager peut-il réduire l’IFI ?
Oui, c’est même l’un de ses intérêts majeurs pour certains propriétaires.
Conclusion
Le viager a un impact très favorable sur l’impôt sur la fortune immobilière pour le vendeur :
le bien immobilier sort de l’assiette taxable, tandis que la rente et le bouquet ne sont pas soumis à l’IFI.
C’est une solution pertinente pour sécuriser ses revenus tout en réorganisant intelligemment son patrimoine.
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