Introduction
La vente en viager est une décision patrimoniale importante, qui ne concerne pas uniquement le propriétaire du bien, mais aussi son conjoint. Lorsqu’un couple est marié, pacsé ou vit en union libre, le régime matrimonial joue un rôle déterminant dans les conséquences juridiques, financières et successorales du viager.
En 2025, de nombreux propriétaires seniors s’interrogent : faut-il l’accord du conjoint pour vendre en viager ? La rente viagère appartient-elle aux deux époux ? Que se passe-t-il en cas de décès de l’un des conjoints ? Les enfants peuvent-ils contester la vente ? Ces questions sont légitimes et doivent être anticipées avant toute signature.
Le cadre juridique français prévoit des règles précises selon le régime matrimonial choisi. Bien comprises, elles permettent de sécuriser la vente, de protéger le conjoint survivant et d’éviter les conflits familiaux. Cet article vous explique, de manière claire et rassurante, les conséquences du viager selon votre situation matrimoniale.
Pourquoi le régime matrimonial est déterminant en viager
Le régime matrimonial définit la manière dont les biens sont détenus et gérés au sein du couple. Il influence directement :
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la possibilité de vendre le bien en viager
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la répartition du bouquet et de la rente viagère
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les droits du conjoint survivant
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les risques de contestation par les héritiers
Avant de vendre sa maison en viager, il est donc indispensable d’identifier précisément le régime applicable et d’en mesurer les conséquences juridiques.
Viager et communauté légale (régime le plus courant)
La majorité des couples mariés sans contrat de mariage sont soumis au régime de la communauté légale réduite aux acquêts.
Dans ce régime :
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le bien immobilier acquis pendant le mariage est un bien commun
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la vente en viager nécessite obligatoirement l’accord des deux époux
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le bouquet et la rente viagère sont des revenus communs
Concrètement, cela signifie que :
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les deux conjoints doivent signer l’acte de vente chez le notaire
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la rente viagère est perçue par le couple
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en cas de vente sur deux têtes, la rente continue intégralement au profit du conjoint survivant
Ce régime est souvent protecteur, à condition que la vente soit correctement structurée. Le notaire veille à ce que les droits du conjoint soient pleinement respectés.
Les règles applicables aux biens communs sont définies dans le Code civil, consultable sur
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGITEXT000006070721/
Viager et séparation de biens
Dans un régime de séparation de biens, chaque époux reste propriétaire de ses biens personnels, même pendant le mariage.
Si le bien vendu en viager appartient à un seul époux :
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il peut juridiquement vendre seul
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mais le logement familial reste protégé par la loi
Même en séparation de biens, le conjoint doit donner son accord si le bien constitue la résidence principale du couple. Cette protection vise à éviter qu’un conjoint se retrouve privé de logement sans son consentement.
Sur le plan financier :
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le bouquet et la rente viagère appartiennent en principe au vendeur
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des aménagements contractuels peuvent prévoir une protection du conjoint (vente sur deux têtes, rente réversible)
Ce point est essentiel pour sécuriser le conjoint survivant, notamment lorsque l’un des époux ne dispose pas de revenus personnels suffisants.
Les droits du conjoint sur le logement familial sont rappelés sur
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F980
Viager et communauté universelle
Dans le régime de communauté universelle, tous les biens du couple sont communs, y compris ceux acquis avant le mariage.
Les conséquences en viager sont claires :
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la vente nécessite l’accord des deux époux
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le bouquet et la rente viagère sont des biens communs
-
la vente sur deux têtes est presque systématique
Ce régime est particulièrement sécurisant pour le conjoint survivant, car il garantit la continuité des revenus et limite fortement les risques de contestation successorale.
Viager et PACS
Pour les couples pacsés, la situation dépend du régime choisi dans la convention de PACS.
En principe :
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chaque partenaire reste propriétaire de ses biens personnels
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le consentement du partenaire est obligatoire si le bien est la résidence principale
La rente viagère appartient au vendeur, sauf clause contraire. Il est donc fortement recommandé de prévoir des mécanismes de protection du partenaire, notamment lorsque le viager constitue une source de revenus essentielle.
Viager et concubinage
En cas d’union libre, le concubin n’a aucun droit automatique sur le bien ou sur la rente.
Cela signifie que :
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le propriétaire peut vendre seul
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le concubin n’a aucun droit légal sur le bouquet ou la rente
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en cas de décès, le concubin peut se retrouver sans ressources ni logement
Dans ce contexte, la vente en viager doit impérativement être accompagnée de solutions complémentaires (vente sur deux têtes, testament, clauses spécifiques), afin d’éviter une situation de grande précarité pour le conjoint survivant.
Le rôle essentiel du notaire en viager et régime matrimonial
Le notaire joue un rôle central dans l’analyse du régime matrimonial et la sécurisation de la vente en viager.
Il vérifie :
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le régime applicable
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les droits du conjoint
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la nécessité du consentement des deux époux
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les clauses de protection du conjoint survivant
Le rôle du notaire dans les ventes en viager est détaillé sur
https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/vente-en-viager
Un acte bien rédigé permet d’éviter la majorité des litiges familiaux après la vente.
Pourquoi se faire accompagner par Viager Privilège
Chaque situation familiale est unique. Une mauvaise anticipation du régime matrimonial peut fragiliser la vente ou mettre en danger le conjoint survivant.
Viager Privilège accompagne les propriétaires seniors pour :
-
analyser leur régime matrimonial
-
sécuriser juridiquement la vente
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protéger le conjoint et la famille
-
coordonner les échanges avec le notaire
Pour comprendre le fonctionnement global du viager :
https://viager-privilege.fr/comment-ca-marche/
Pour découvrir les bénéfices du viager pour les vendeurs :
https://viager-privilege.fr/avantages-du-viager/
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FAQ – Viager et régime matrimonial
Le conjoint doit-il toujours signer une vente en viager ?
Oui, dès lors que le bien est la résidence principale du couple ou un bien commun.
La rente viagère appartient-elle aux deux époux ?
Cela dépend du régime matrimonial. En communauté, elle est commune. En séparation de biens, elle appartient au vendeur sauf clause contraire.
Les enfants peuvent-ils contester la vente ?
Non, sauf irrégularité juridique. Le régime matrimonial, s’il est respecté, protège la vente.
Le conjoint survivant continue-t-il à percevoir la rente ?
Oui, si la vente est réalisée sur deux têtes ou si une clause de réversion est prévue.
Le régime matrimonial peut-il être modifié avant la vente ?
Oui, sous conditions, avec l’accord des époux et l’intervention d’un notaire.
Conclusion
Le régime matrimonial a des conséquences majeures sur une vente en viager. Il détermine les droits du conjoint, la répartition des revenus et la sécurité juridique de l’opération. Bien anticipé et correctement encadré, le viager peut devenir un outil efficace de protection du couple et de sécurisation financière à long terme.
Vous envisagez de vendre en viager ?
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